契約締結のポイント

原則として契約日には、基本的には貸主である大家さんと、仲介を行う不動産会社の担当者、そして借主の三者が揃う。保証人立ち会いなら、保証人を入れて四者となる。だが、実際には不動産会社が貸主の代理となり、借主と二者で契約を行うケースが多い。保証人が立ち合い無しの場合には、保証人からはあらかじめ「保証人確約書・印鑑証明」を借主が預かり持参します。

いずれにしても借主が契約を交わすのは、不動産会社の宅地建物取引主任者に重要事項の説明 を受けてから。これは、これから借りようとする物件の詳細、契約内容についての説明なので少しでも疑問に思っていることは質問し、その場で説明を受けるようにしよう。賃貸物件を初めて借りる等、契約に不慣れな場合は、(契約前に)正直にその旨担当者に伝え契約書のひな型を事前に入手し「質問する要点を」確認しておきましょう。こうする事で契約当日、契約がスムーズに終わり不動産会社にとっても借りる方にとっても大きなメリットです。

法人契約の場合は、印鑑の持ち出し不可が多いので契約書を法人の所在地または管理代行会社へ送付してくれるように相談してみよう。

個人契約でも地方在住者で、入社時期に合わせて上京(転居)する場合や入学と同時に転居する場合など、予め相談すれば契約書を郵送してくれる場合が多いので要相談。

そして、契約書の内容を理解してから、初めて印鑑を押すように。訳が分からないまま契約したから、と後で契約内容をめぐってトラブルが起こっても、そんな理由は通らないことが多いので注意しましょう。

特に確認が必要なのが、契約の解除、更新についての条項。次の住み替えのときにいつまでに契約の解除を通告しなければならないか、さらに、更新の場合、更新料の有無などもぜひ確認しておきたいものです。

更に契約書で注意する点は禁止事項と特約事項。禁止事項で多いのはペット禁止、ピアノ持ち込み不可、室内を許可なく改装しない、居住用に借りているので仕事で使ってはいけないなど。どうしても気になる禁止事項があるなら、仲介業者に相談して、大家さんに交渉してもらおう。

特約あるいは別記事項という形で最近多いのが、退去時の原状復帰の具体的な約束ごと、負担の割合が決められていることが多い。入るときに出て行くときのことまで、と思うかもしれないが内容を読んで把握し解らない点は不動産会社に確認しましょう。

基本的には部屋や建物の造作に関わる部分の修繕、維持管理(風呂釜や給湯器など)は貸主の負担。問題になるのは、壁紙の張り替えや畳の打ち直しなどで、これをどちらが負担するかは借主の住み方次第なので、どちらの負担かは契約時に確認すること。経年変化による消耗を除く、故意による破損など は借主の負担になる。