賃貸トラブルＱ＆Ａ

駅から物件までの所要時間は、不当景品類および不当表示防止法に基づき、不動産業界が自主的に定めた「不動産の表示に関する公正競争規約」というものがあり我々不動産会社はそれに従わなければなりません。それで徒歩は「道路距離80メートル＝1分」として計算する事となり、80メートル未満の端数は、切り上げ1分としています。

マンションは鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造等の耐火建築物の集合住宅の為、壁も厚いことから、防音・断熱などの利点があります。また一定規模以上のものは防火シャッター、スプリンクラーが設置になっているなど防火面での設備が充実しています。一方アパートは準耐火構造や木造のものが一般的ですが、その分価格面でお手軽に借りられるものが多くあります。

一般的に「月収の30％」といわれています。
詳しくは『お部屋探しマニュアル→お部屋探しのヒント』をご参照ください。

募集図面に記載された「徒歩○分」引っ越してから実際に歩てみたら、「所要時間がかかり過ぎてこんなはずでは・・・」とならないためにも、物件内見の際には往路または復路の一方でも自分の足で歩いてみましょう。
不動産の表示規約に基づき80m＝1分と定められており、信号待ちや坂道など実際の環境条件は考慮されていません。入居後は毎日歩く道だから、面倒がらず自分の足で歩いてチエックし納得できる物件を探しましょう。

駐車場スペースのサイズ（長さ、幅、高さ、重さ）を確認し入庫予定の車両サイズがＯＫと思われても、実際に駐車場に入庫出来るか試せるのであれば試してみましょう。
機械式駐車場によっては駐車場スペースに入庫可能サイズでありながら、切り替えしが困難で駐車場が使用不可ということもまれにあります。またセンサーが敏感に反応し、警告音が鳴り機械警備している管理会社（警備会社）に異常警報が通報されてしまうということも考えられます。

敷金、礼金、仲介手数料、前家賃他、火災保険料や鍵交換代が考えられます。通常一般的に賃料の6ヶ月分が必要です。募集条件によって違いますので、予め営業担当者に確認しましょう。 その他、引越会社へ支払う費用や家具・電化製品の購入費用も考慮しましょう。

●ペットも人間同様、飼い主が外出している時には寂しいものです。躾けの出来ていないペットの場合、マンション内に泣き声が響き、他の居住者からの苦情となります。
●他の居住者にペットが怖い（嫌い）、ペットアレルギーがある等人様々です。エレベーター内で他人と会う事を想定し、抱えて乗れるサイズの小型犬ならＯＫというようにサイズにも制限がある建物が多いです。
●まれにエレベーター内で「排尿」してしまうペットがいますので、注意が必要です。またこのような場合、専門の業者に依頼しなければ臭いが消えないこともあります。
●ペットにより（床・壁・ドアなどへ）傷、汚れ、臭いが付きますので退去後原状回復の為に、ペットを飼育しない場合より修繕費用が多くかかり、敷金精算時にトラブルが起こる可能性があります。ペットを飼育する場合、賃借人は原状回復費用には責任を持ちましょう。
上記の様に様々な問題が予想されますので、契約時預入れ敷金も通常の場合より大目に設定しています。慎重に考えてから飼うか飼わないかを決めましょう。

ピアノは大きく重量もある為、建物内への搬入・搬出の際に共用部分（エントレンス・廊下・その他）を破損する恐れから建物管理会社が持ち込みを制限している場合もあります。事前に営業担当者に確認してください。また、消音設定のピアノ以外は当然ながら大きな音が出ることから、近隣トラブルを引き起こす可能性が考えられます。入居後トラブルを招かない為にも、演奏可能な物件かどうか、また演奏可能な時間帯なども事前確認が必要です。

最寄り駅で待ち合せしてのご案内は可能です。ご予約頂くタイミングによってはご希望時間にご案内が難しい場合もございますが、出来る限りお客様のご要望に合わせたいと思います。また場所がわかれば（地図などを確認する事により）ご自身のお車で直接物件まで行かれたいなどのご要望があれば、その旨お申し出ください。

物件内見の際につい見落としがちなのが、駐輪場です。口頭で確認したら駐輪場があると言われたから見なくていいやでは無く、広さ、空きスペース、駐輪場使用料等を契約前にきちんと確認しましょう。入居後に「駐輪場が狭くて」と言われても解決方法はありません。

法人契約と個人契約では、審査時の提出書類・審査方法・契約までの流れ・契約後の賃料支払方法まで異なることがあります。

住宅総合保険の加入は、契約の条件とする不動産会社が一般的です。 マンション等の共同住宅の場合一番多いのが給排水設備の事故による水ぬれ、次に盗難などにより物件に損害を与えられた場合、住宅総合保険に加入しておけば、家主様への法律上の損害賠償責任を補償してくれます。 また、バルコニーに置いていた植木鉢を誤って階下へ落とし下を歩いていた通行人にケガをさせた、この場合その損害賠償（治療費用含む）を賃借人が支払わなければなりません。ところが住宅総合保険に加入しておけば、その費用は保険会社が支払いしてくれます。 その他、身の回りには電化製品・家具等の大切な家財がいっぱいです。もし火災などの事故で損害にあわれたら買い替え費用は想像以上の金額です。このようなまさかの時の為にも住宅内家財の補償も万全にしましょう。

家主様は大切な自己資産を賃貸する事で家賃収入を得られるというメリットと、反面第三者に貸すというリスク、現在の居住者、今後入居する方、そして近隣住民の事も考慮しなければならない立場にあります。一般的に「入居審査」というのは、在籍確認・保証人確認などを不動産会社、管理会社が行います。入居申込書・提出書類を基に、「賃料支払能力」「保証能力」「家族構成」「職種勤続年数及び地位」「人物像」を確認、検証し最終定期には家主様が総合的な判断をし、もちろん審査の結果お断りするという事もあります。 尚、お断りする場合ですが原則として「お断りする理由」についてはお答え出来かねます。

定期借家契約とは、通常の賃貸借契約とは異なり、契約の更新がなく契約期間満了と同時に終了する賃貸借契約です。家主様が転勤による不在期間だけ賃貸したい場合などに、このような契約形態をとることが一般的です。但し、契約期間満了近くになって家主様のご事情が変わり転勤が延期になった場合など、契約終了に伴い再契約が可能になる場合も（僅かですが）考えられます。これはあくまでも可能性ですが、再契約出来る場合には初めの契約と同一期間ではありません。また、再契約には、再契約料が発生します。借りたい側が、新婚さんの場合など子供が生まれるまでだから契約期間が丁度良いと思えるなら、契約期間中に更新料などの余分が費用が発生しないので、ある意味お得な契約形態です。

定期借家契約は、契約更新のできない契約です。つまり通常の賃貸借契約とは違いそのまま住み続けたいと言っても法的に主張できません。家主様側の都合により、家主様からの再契約申し出があった場合にはそのまま居住することができます。

（個人の場合）実印は住民登録をしている市町村役場や区役所に本人の正式な印として登録している印をいいます。 印鑑登録証明書は、印鑑登録している区役所等に申請・交付してもらいます。 原則として印鑑証明書は本人以外が入手することは不可能に近く、しかも印鑑証明書の印鑑に適合する実印を所持する者が、その印鑑証明書に記載されている住所、氏名の人物であると確認できます。ですから住民票と共に実印、印鑑登録証明書が必要になるのです。

賃借人は毎月の家賃を支払う義務があります。しかし、病気・失業など家賃支払能力が無くなった場合や事が忙しく振込みの時間がないを理由に故意に支払遅延が始まるかもしれません。そんな場合、賃借人に代わって保証人に賃料支払い義務が生じます。賃借人が賃料を滞納した場合等に、賃借人に代わって賃料等を支払う法的立場にある人を連帯保証人といいます。基本的に賃借人に近い親族(3親等以内)を規定している場合が多いです。原則保証人がいなければお部屋を借りることができません。しかし、最近では「保証人」に代えて「保証会社」が保証するシステムを利用するケースが増えています。保証会社も様々で保証会社ごとに、保証内容も違うので保証委託契約の内容を確認しましょう。

連帯保証人は、賃借人が家賃滞納の場合や賃借人が物件を汚損・破損して家主様から損害賠償請求を受けた場合など、それらを支払う義務が生じます。連帯保証人とは、そのような重要な責務を担う方なので本人の意思確認が必要です。もしも認印押印ですませた場合、認印は誰でも押すことが出来ますから連帯保証人になる方の意思確認ができたとは言えません。このような理由から印鑑証明と実印が必要なのです。

保証人は、１次的に賃借人本人に請求がゆき、賃借人に支払い能力がない場合に初めて支払い義務が生じます。
連帯保証人は単なる保証人と異なり、「賃借人と同等の支払い義務」が生じます。 つまり、賃借人に優先して連帯保証人に請求することも可能となり、その請求を受けた連帯保証人は、（借主の立場ではなく）私は保証人だからという事を理由に支払い拒否はできません。

勝手に二人で住み始める前に正直に不動産会社（家主様）に相談しましょう。女性専用マンション、独身専用マンションで同棲するのはタブーですが、それ以外の場合ならまずは話し合いが先決です。入居当初そんな予定はなくても、好きな人ができれば、一緒にいたいと考えるもの。但し、一般的には居住者「1名：契約者本人のみ」となっている場合、勝手に同棲を始めると契約違反です。家主様もこんなめでたい事に【強制退去】なんて言いたくはありませんが、内緒で住み始めるとお互いの信頼関係維持が困難となります。きちんと自己申告しましょう。

どんなに仲が良くても、友人同士は家計が一緒ではありません。よってこういう場合は、入居者全員が契約当事者（賃借人）となり尚且つ連帯保証人を各自で立てる事が条件となる場合が多いようです。または、一方の親族が賃借人、残りもう一方の親族が連帯保証人をお願いするケースもあります。
また、住宅総合保険の加入ですがルームシェアの場合、各個別の契約が必要になる場合が多いでしょう。詳細は、営業担当者（保険担当者）に確認しましょう。
＊また、住宅総合保険の加入ですがルームシェアの場合、各個別の契約が必要になる場合が多いでしょう。詳細は、営業担当者（保険担当者）に確認しましょう。

現在の賃借人である貴方と家主様の契約を一旦終了させ、貴方のご友人と家主様とで新たな賃貸借契約を締結するのが最善です。家主様に無断でまた貸しした場合、契約解除となり明渡要求される可能性があります。賃貸借契約とは賃借人と家主様との信頼関係で成立しますが、無断でご友人にまた貸しする事は、その信頼関係を破壊することになりますので、前もって家主様に相談しましょう。

ホームページ等でペット飼育可能な物件特集等を組んだり、不動産会社自身が始からペット飼育可能物件を中心に紹介している、という業者もあるようです。まずはそういったサイトを調べてみてください。最近は「ペット可」物件も増加傾向にありますので、飼育可能な物件に移りましょう。ペットはとても可愛いのものです。一緒にいるだけで日頃のストレスが癒され家族同然に思えてくるものです。しかしながら「ペット飼育可能」物件として契約している物件以外で、家主様の承諾を得ずして飼ってしまう事は絶対にいけません。もし内緒で飼っているのが判った場合不動産会社（家主様）から【契約違反】を理由に契約解除されることも考えられます。原状回復は勿論の事、家主様との信頼関係は破綻してしまいます。もちろんこれは契約違反ですので、退去時の敷金精算に不利になるばかりか、預けた敷金以上の費用の支払いを迫られる場合もあります。ご友人からの預かりや短期間であっても扱いは同じです。費用面はもちろん、常識的な問題です。絶対にやめましょう。

物件を管理している不動産会社によって多少通知のタイミングは異なりますが、賃貸借契約満了日が近づいてくると、賃貸借契約更新のご案内が送付されます。万一、満了日の１ケ月前になっても更新のご案内が届かない場合には必ず不動産会社にお問い合わせしてください。尚、定期借家契約の場合は、更新の無い契約ですから契約終了の通知が届きます。

●共同住宅と騒音問題は切り離せない問題といっても過言ではありません。「隣がうるさい」「上の階がうるさい」騒音に関する問題は非常に複雑であり多種多様です。一般的に賃貸住宅を借りるときの優先順位の高いほうの条件として、「静かな環境」を掲げる人は少なくありません。騒音問題というものは、当事者しか理解出来ない苛立ち・不満があると思います。しかしながら共同住宅とは集合住宅なのですから音の問題はつきもので、他の部屋の『生活音』は聞こえてきて当たり前という意見もあります。
●当事者同士うまく話してみる。音の発生源となる方とある程度面識があるのなら、「お願い」という形で直接相談した方がよいでしょう。手紙などを使い柔らかい文章で相手の理解を求めるのも一つの方法です。
●管理会社にお願いしてみる。貴方が分譲マンションの１室を借りている場合などは、音の発生源となる方は分譲マンションの所有者という事になります。共用部分を管理している管理会社にお願いして「名前を伏せてもらう形で注意してもらう」または「掲示板に貼り紙をする」という告知方法で居住者全員に注意喚起してもらうのも良いと思われます。しかし管理会社が音を出している訳では有りませんので、当事者が聞く耳を持ち・理解し・協調性を持つ事が出来ないと解決しません。
※特別に、これといった完璧な解決方法が無いため、根気よく取り組むしかありません。
※暴力・脅しなどを受けた場合には、すぐ警察に相談してください。
●気にしすぎではありませんか？共同住宅は防音装置が付いている訳ではありませんから、無音の世界ではありません。ドアの開閉音や足音は避ける事は出来ません。常に気にしている事で尚更音に敏感になってはいませんか？気持ちを切り替える努力をしてみてください。
●あまりに耐えがたいなら引っ越す事も考えましょう。もともと音漏れしやすい建物の場合は退室することが最善の策の場合もあります。

転居届は郵便局に行けばもらえるので、本人確認できるもの（運転免許証やパスポートなど）を持って最寄の郵便局へ行きましょう。その場で転居届を記載し提出することにより、1年間、旧住所に宛てた郵便物は新住所に転送してくれます。費用は無料です。

定期借家契約という事は契約期間の長さにもよりますが、普通賃貸借契約の場合より設定賃料が安めであったり、更新のない契約である分更新料を支払わなくて良いというメリットがあるので、ご相談の表札の掲示の様に希望通りの表札が付けられない等多少借りる側が譲歩しなければいけないとこはあるかも知れません。現在、設置してある家主様の表札の上に似たような表札を貼り付け、退去時に丁寧に剥がし原状回復をするという事が必要です。

●契約終了日までには、荷物を全部搬出しお部屋の中に忘れ物を残さないように、また退去時に出たゴミ（一般ゴミ・粗大ゴミ）は責任をもって処理しましょう。
●入居時に受け取った「鍵」は必ず返却してください。（スペアキーも含みます）
●室内備品の取り扱い説明書があった場合は、それも返却する必要があります。
●誤ってエアコンのリモコンを転居先に持って行かれるケースがありますので、注意しましょう。
●電気、ガス、水道など公共料金の精算をして下さい。毎月の支払が口座引落しであっても必ずメーターを検針してもらってください。
●入居時にブレーカーのアンペア数を上げた場合には、元に戻してください。

基本的には、定期的に掃除を行う、室内でタバコを吸わない、釘を使用しないなどがあげられます。部屋を汚さないように意識的に使うことがポイントです。 とはいうものの生活している以上、キッチン、換気扇、洗面、浴室等の水周りをピカピカの綺麗な状態で出るというのはなかなか大変で神経質に家族を注意していると、誰もがストレスに感じてしまいます。余程綺麗好きな方またはお掃除が趣味ですと言えてしまう専業主婦は別として、共働きの方やお子様が小さい場合には退去時の原状回復費用（ハウスクリーニング、他内装代）はある程度はかかるのもと考え、自然体で生活した方が賢明かもしれません。

解約申出後、最低1ヶ月後までの賃料は支払うのが一般的です。つまり解約申出が遅かった時には、転居前・転居後の2部屋両方分の賃料をダブルで支払いしなくてはいけません。 これを防ぐには出来るだけ早い段階で解約予告を行い、次の物件を探す際にタイミングよく入居できる物件を探す事です。但し、全く家賃が重複しないのは難しいので多少のあきらめは必要です。

引越業者さんは、保険に加入している事が多いので訳を話してみてください。 場合によっては、支払ってくれるかもしれません。駄目な場合は、賃借人の管理責任期間中に起こった事なので、賃借人の管理責任つまり善管注意義務違反とみなされ退去時の原状回復費用を請求されます 。

賃貸借契約書記載、期間内解約の約定に従い『解約依頼書』を不動産会社へ提出しましょう。契約の内容によりますが通常賃貸借契約の場合、初回の契約期間内に解約する場合解約違約金がかかる場合があります。定期借家契約の場合も短期解約違約金が定めてあれば、その支払い義務が生じますので契約内容を再確認してから解約申し入れしましょう。また「解約依頼書を送付したのに受取っていない」といったトラブルを防止するためにも、履歴が残るＦＡＸで送信し電話を入れ着信を確認する（解約依頼書原本は配達記録付郵便で送付する）等慎重に対応しましょう。 原則として解約通知後の解約日の変更は出来ませんのでご注意ください。

契約内容にもよりますが、賃貸借契約書に即時解約の記載があれば、一定の違約金を支払い直ちに解約できる場合があります。通常は即時解約違約金として賃料の１ケ月分相当額を支払うというのが一般的です。

■賃貸借契約書記載、原状回復の約定に従い解約時には居住していた物件の原状回復義務が生じます。 原状回復についてご説明すると「賃借人の居住、使用により発生した物件価値の減少のうち、賃借人の故意過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」をいいます。その際には、自然損耗や経年変化も考慮されます。

     ■■敷金から差し引かれるような賃借人の故意過失、善管注意義務違反の例■■
●模様替えの際に誤って、壁面にへこみを付けいた。よく見ると壁クロス、ボードが穴あいている。（故意過失）
●誤って壁クロスに汚れ、傷をつけてしまった。（故意過失）
●結露を放置した事により壁クロスがカビてしまった場合（善管注意義務違反）
●小さなお子様が落書きや_す事の困難なシールを貼り付けした場合も同様です。（善管注意義務違反）
●子供部屋に使用していたので、気づいたら勉強机のイスで床フローリングの表面に傷（床フローリングのめくれ）を付けた。（善管注意義務違反）
●契約時預かった鍵全て（合鍵含む）を返還しない場合には、合鍵代ではなく鍵交換費用が請求されます。（故意過失）（善管注意義務違反）
●備え付けエアコンのリモコンを誤って紛失（引越しの際に誤って荷物の中に入れて運んでしまい、その後見つからない等）し場合にはリモコン購入費用を請求されます。（故意過失）（善管注意義務違反 ）
●ネコのヒッカキ傷（善管注意義務違反）（ペット飼育に基づく当然の原状回復）
●ネコ及びネコの犬の臭いですが、壁面や床に「排尿」してしまうペットがいる様です。臭いがひどい場合、専門の業者に依頼しなければなかなか消えないようです。（善管注意義務違反）（ペット飼育に 基づく当然の原状回復）
●ペットにより（床・壁・ドアなどへ）傷、汚れ、臭いが付きますので退去後原状回復の為に、ペットを飼育しない場合より修繕費用が多くかかりる可能性を十分理解し、賃借人は原状回復費用には責任を持ちましょう。
●入居の荷物搬入または転居の荷物搬出の際に出来ただろう気付かない壁の傷も（引越屋さんが家具をぶつけたとしても）賃借人の管理義務を問われます。（故意過失）（善管注意義務違反）
■敷金の返還時期ですが、物件明渡完了後、賃借人の債務に関する精算を全て終了した後に、返還されます。
■敷金は、上記の様な原状回復費用、未払い賃料その他賃借人が負う一切の債務を控除し、余剰金がある場合には返還し、不足が生じた場合には追加請求に基づき支払うことになります。