た行　不動産用語辞典

ダイブツベンサイノヨヤク 代物弁済の予約

債務者が履行期に弁済しないとき、債務の弁済に代えてその所有する土地建物等の所有権を債権者に移転する旨の予約をいう。履行期を徒過し債権者が予約を完結すると所有権は移転するが、土地の高騰のため履行期に債権額との間に著しいアンバランスを生ずるような状況が生じたので、判例はそれが担保のためになされることに着目し、その差額を清算すべきであるとするようになった。これを受けて、仮登記担保契約に関する法律(昭和53年制)が制定されたが、これによると、代物弁済の予約等で仮登記、仮登録のできるものについでは、予約の完結等があったときでも2カ月の清算期間を過ぎないと所有権は移転せず(仮登記担保契約に関する法律2条)、清算が終わらなけれぱなお5年間債務者の土地等の受戻しを認める(同法11条)。

ダイリ 代理

本人と一定の関係にある者(代理人)が、本人のために意思表示をなし(能働代理)、又はこれを受けることによって(受働代理)、その法律効果が代理人ではなく全面的に本人に帰属する制度をいう(民法99条以下)。親権者(同法4条、同法818条)など法律の規定に基づく法定代理と、本人の信任を受けて代理人となる任意代理とがある。任意代理権は、通常、委任・請負・雇用等の契約に伴う代理権授与行為により発生し、代理人に委任状が交付されることが多い。民法上、代理は本人のためにすることを示して行われるが、商行為の代理では顕名は不要である(商法504条)。代理人は本人に対し善管義務、忠実義務を負い、自己契約・双方代理を行ってはならない(民法}08条)。

タウンハウス タウンハウス

「タウンハウスとテラスハウス」参照

タクチタテモノトリヒキギョウ 宅地建物取引業

宅地建物取引業とは、宅地又は建物についで、売買又は交換、売買・交換又は賃貸の代理、売買・交換又は賃貸の媒介を、業として行うものをいう(宅建業法2条2号)。従って貸借を業として行う行為は該当しない。業として行うとは、宅地建物の取引を社会通念上事業の遂行とみることができる程度に行う状態を指し、その判断は取引の対象者、取引の目的、取引対象物件の取得経緯、取引の態様、取引の反復継続性を参考に諸要因を勘案して総合的に行われる。

タクチタテモノトリヒキギョウホショウキョウカイ 宅地建物取引業保証協会

宅建業者を社員とし、国土交通大臣の指定を受けた社団法人であつて、社員の宅地建物取引業に係る取引に関する苦情の解決、取引により生じた債権の弁済等が主な業務内容である。平成15年3月末現在、(社)全国宅地建物取引業保証協会と(社)不動産保証協会が指定されている。加入する宅建業者は、営業保証金の供託に代えて、一定額の弁済業務保証金分担金(主たる事務所つき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円)を納付することとされている。社員である宅建業者と取引した者は、取引により生じた債権に関し、保証協会の認証を受けた額の弁済を受けることができることとなっている。また、保証協会は、この弁済業務のほか、取引の苦情、紛争の相談や宅建業に従事する者に対する研修等も行っている。

タクチタテモノトリヒキシュニンシャ 宅地建物取引主任者

宅地建物取引主任者とは、宅地建物取引主任考証の交付を受けた者をいう(宅建業法15条1項)。宅地建物取引主任者になろうとする者は、都道府県知事が行う宅地建物取引主任者資格試験(同法16条)に合格し、都道府県知事の登録を受け(同法18条)、さらに宅地建物取引主任考証(同法22条の2)の交付を受けなけれぱならない。なお、昭和63年の宅建業法改正により、登録は、宅地若しくは建物の取引に関し2年以上の実務経験を有する者、又は、国土交通大臣がその実務の経験を有する者と同等以上の能力を有すると認めた者でなけれぱ受けられないこととされた。宅地建物取引主任考証の有効期間は、5年である。有効期間の更新を受けようとする者は、都道府県知事が指定する講習を受講しなければならない。宅地建物取引主任者は、取引の当事者に対する重要事項の説明(同法35条)、重要事項説明書及ぴ同法37条の規定に基づく書面(契約書)の内容確認と記名押印の事務を行うことができるとされている。

タッケンギョウシャ 宅建業者

宅地建物取引業者の略称。

タッケンギョウホウ 宅建業法

宅地建物取引業法の略称。

タテモノカイトリセイキュウケン 建物買取請求権

地主に対し、借地上の建物の買取りを求め得る権利をいう。借地権が消滅し契約が更新されなかったとき(借地借家法13条、平成4年7月31日以前の契約についでは旧借地法4条2項)、借地権者から借地上の建物を護り受けた者に対して地主が賃借権の譲渡、又は転貸を承諾しないとき(借地借家法14条、平成4年7月31日以前の契約についでは旧借地法10条)、賃借人から買取請求ができる。形成権であるから、その行使があれば、賃借人と地主との間で建物の売買契約が成立する。代金額は、取壊しを前提としたものでなく物としての時価である。借地権の価格は含まれないが、場所的利益は考慮誉れる。建物買取請求権者は、地主から代金の提供があるまでは、建物の明渡しを拒否できる。

タンキチンタイシャク 短期賃貸借

植林を目的とする山林では10年、その他の土地では5年、建物では3年、動産では6カ月を超えない賃貸借をいう(民法602条)。被保佐人のように処分の能力のない者、又は権限の定めのない代理人(同法103条)のごとく処分権限のない者は、これらの期間を超えて賃貸借契約を締結することばできない(同法602条)。短期賃貸借は抵当権設定登記後のものでも、抵当権者、したがってその実行後の競落人にも対抗できる(同法395条)ため、目的物の価格の引下げや立退料の要求のために締結されることがある。民法は、短期賃貸借により、抵当権者に損害を及ぽすときは、裁判所がその解除を命ずることができる旨定めている(同法395条ただし書)。

チカコウジ(ホウ) 地価公示(法)

昭和44年7月施行の地価公示法に基づき、土地鑑定委員会は全国の都市計画区域における標準地について、昭和45年以降、毎年1月l日現在の単位面積当たりの正常な価格を公示している。この公示価格は、一般の土地の取引価格に対して指標を与えるとともに、公共用地の取得価格算定の規準とされ、また、国土法に基づく土地取引の規制における土地価格算定の規準とされる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的としている。

チュウカイ 仲介

一般的には、当事者の間に入つて便宜を図ったり尽力することで、不動産取引では、他人間の契約行為の締結に尽力する媒介行為を「仲介」という。宅建業法等の法令では「媒介」という。なお、宅建業者が行う不動産広告では、取引態様の明示としてΓ媒介(仲介)」又は「仲介」とされる。宅建業者が行う不動産取引の仲介の法律的な性格は、商法でいう他人間の商行為の媒介である仲立営業(商事仲立ともいう。商法543条以下)の場合のほか、一般私人間の企業経済活動ではない不動産取引の媒介をする民事仲立の場合があるが、民事仲立については、法律に特別の規定がない。媒介契約は、依頼者からの依頼に基づき媒介という事実行為を目的とするので、準委任(民法656条)と解され、委任の規定(民法643条以下)を準用すべきものとされている。

チンシャクケン 賃借権

賃貸借契約に基づく貸借人の権利をいう。賃貸借契約は双務契約であるので、賃借人は目的物の使用収益権を有する一方、賃料支払義務を負うのである(民法60l条)が、不動産賃借権にあっては、借地借家法によってその権利が強化されている。不動産賃借権は第三者に対抗することができ、判例上、妨害排除請求権も認められ、物権化している。しかし、賃借権は、契約に基づく債権で当事者間の信頼関係が重視される点から、賃貸人の承諾がないと、譲渡し、又は転貸できない(同法612条)点で物権と異なる。

チンタイシャク 賃貸借

甲が乙に目的物を使用収益させ、乙が甲に賃料を支払う契約をいう(民法601条)。民法は、貸衣裳やレンタカーなどのような動産の賃貸借と土地建物のそれとの区別をほとんど考えないで規定したが、建物所有を目的とする土地の賃貸借では、長期の契約期間を必要とするので、借地借家法3条は存続期間を30年以上と定めた。また、民法上は、土地又は建物の賃借権は、それを登記しないと第三者に対抗することができないが、借地借家法10条1項は、借地上の建物の登記をすれば借地権を、同法31条1項は、建物の引渡しがあれば借地権を第三者に対抗することができるものとした。

ツーバイフォーコウホウ ツーバイフォー工法

「枠組壁工法」

テイキシャクチケン 定期借地権

平成4年8月1日より施行された借地借家法で新たに創設された制度。更新がなく、定められた契約期間で確定的に借地関係が終了する。従前の借地法では、存続期間が満了しても借地権が消滅するわけではなく、正当事由が必要であった。その結果、借地権を設定することが躊躇され、設定する場合においては、高い権利金等の支払が生じていた。そこで、借地借家法は、借地法の大原則である「存続期間が満了しても借地権は当然には消滅しない」という仕組みに対して、一定の場合には例外を認める、つまり一定の範囲で、更新のない借地権を認めることとし、新たに以下の3つの類型の定期借地権を創設した。存続期間を50年以上と定めることを要件とする「定期借地権」(一般定期借地権)(同法22条)借地権を設定した日から30年以上を経過した日に借地上の建物を借地人から地主に譲渡することをあらかじめ約束して借地をするF建物譲渡特約付借地権」(同法23条)事業目的で存続期間を10年から20年以下とする「事業用借地権」(同法24条)この定期借地権制度が利用されることによって土地を貸しやすく借りやすくなり、借地の新規供給、利用の幅が広がることが期待されている。

テイキタテモノチンタイシャク 定期建物賃貸借(定期借家)

契約で定めた期間の満了により、更新されることなく確定的に賃貸借が終了する建物賃貸借をいう。平成12年3月1日から改正施行された借地借家法38条で創設された。定期借家と呼ばれ.ることも多い。建物の賃貸借を定期建物賃貸借とする場合は、公正証書等の書面による契約をすること及ぴ賃貸人は賃借人に対し契約書とは別の書面によりあらかじめ「更新がなく、期間の満了とともに契約が終了する」旨を説明することが要件となる。賃貸借期間が1年以上の定期建物賃貸借契約においては、期間満了の1年前から6カ月前までの間に賃貸人から貸借人に対し期間満了による賃貸借の終了を通知する必要がある(正当事由は不要)。契約の更新という概念は発生しないが、定期借家契約期間満了時に賃貸人と賃借人双方で合意すれぱ、改めて賃貸借の再契約をすることは可能である。

テイトウケン 抵当権

債務者又は第三者(物上保証人)に用益させたままで、債務の担保として提供した不動産等について、優先弁済を受ける担保物権をいう(民法369条以下)。優先弁済は、通常、民事執行法に従い換価(任意競売)によるが、破産の場合は別除権(破産法92条以下)、会社更生では更生担保権(会社更生法123条等)によって行う。抵当権者は目的物の交換価値だけを確保し、設定者に使用収益権を留保することから、生産財について最も合理的な担保とされ不動産に限らず、特別法により、鉄道財団(鉄道抵当法)、工場財団(工場抵当法)、航空機(航空機抵当法)、船舶(商法84嵩条以下)、自動車(自動車抵当法)、建設機械(建設機械抵当法)等を対象とする抵当権もある

テスウリョウ 手数料

「手数料」には様々な用例があるが、不動産取引において単に「手数料」と言われる場合には、通常、宅建業者が収受する媒介報酬をいう。なお、法令用語としては、国等が他人のために行う公務に関して徴収する料金をいい、宅建業法では宅建業者の免許・免許更新、取引主任者の登録・登録移転、取引主任考証の交付・更新についでの手数料徴収を規定している。

テスウリョウハイブン 手数料配分

媒介契約を締結した元付け業者が自己の媒介業務のために、貢献した他業者へ自己の収受する媒介報酬(仲介手数料)を分け与えることをいう。業音間の約定、共同仲介責任の有無、客付け(きゃくづけ)・物上げ(ぶつあげ)の態様、依頼者の支払う報酬額と意向等成約に至る経緯と、他業者の営業努力を評価勘案して業者間で協議の上配分方法と額を決定する。売・買の元付け業者がそれぞれの依頼者から収受する売却手数料と購入手数料の分かれと異なる。あんこ業者等の仲介協力者は元付け業者の裁量により配分に与(あずか)るか相当の謝礼を受ける。

テツ 手付

方から相手方に対して交付される金銭その他の有価物をいう。手付には、契約の成立を証する証約手付、手付を交付した者はそれを放棄し、相手方はその倍額を償還して契約を解除することを認める解約手付、手付額を債務不履行の場合の損害賠償額の予定又は違約罰とする違約手付がある。どの「手付であるかは当事者の意思によって決められるが、いずれの場合にも、証約手付の意味がある。民法ほ、当事者の意思が不明のときは、解約手付と解することとしている(民法557条)。宅業者が売主として受け取る手付は解約手付である(宅建業法39条2項)。なお、契約の際内金と表示されても解約手付と解されることがある。手付金は、契約が約定どおり履行されるときは、一部弁済として取り扱われることとなる。

テツケキントウ 手付金等

代金の全部又は一部として授受される金銭及び手付金その他の名義をもつて授受される金銭で代金に充当されるものであって、契約の締結の日以後、取引物件の引渡し前に支払われるものをいう(宅建業法41条l項)。

テツケホショウ 手付保証

「手付金等の保全措置」

テラス テラス

庭園や街路に張り出して、コンクリートやレンガ等を敷きつめた場所のことで、日本語でいう露台のこと。住宅のホールや食堂、居間等から直接出られるようになっていて、戸外で休息したり、お茶を飲んだりするのに使う。テラは土の意味。

テラスハウストタウンハウス テラスハウスとタウンハウス

テラスハウスとは、住宅の建て方の一つで、長屋建て、連続建てともいわれ、各戸が土地に定着し、共用の界壁で順々に連続している住宅のことである。タウンハウスとは、接地型住宅団地の一つの形態であって、住戸を集約化し、各住戸の専用使用する土地の面積を最小限にとどめ、それによって、オープン・スペース、コミュニティ施設用地を確保し、良好な住環境を団地全体で創出するものである。しかし、タウンハウス団地内の住宅はテラスハウスであることが多いため、テラスハウスのことをタウンハウスということもあるようであるが、この両者はもともと異なった意味を持つものである。なお、敷地(団地の敷地の全部あるいは一部)が共有となるか否かで区別し、有であれぱタウンハウス、そうでなればテラスハウスと称することもある。

テンタイシャク 転貸借

賃借人乙が、賃貸人甲かち借りた物を第三者丙に又貸しすることをいう。乙が丙に転貸するためには甲の承諾を必要とし、これに反して転貸すると、甲は目的物の所有権に基づいて丙にその引(明)渡しを求めることができるし、乙に対しては賃貸借契約を解除することができる(民法612条)。ただし、特に家屋等の場合には、転貸が甲に対して背信行為にならない特段の事由があるときは、解除できないと解されている。また、借地の場合には、甲が転貸を承諾しないとき、裁判所が承諾に代わる許可を与えることができる(停地借家法19条1項)。甲の承諾を得た転貸では、甲は丙に対しても、直接賃料の請求をすることができることになる(民法613条)。

トウキケンリシャ・トウキギムシャ 登記権利者・登記義務者

対立する当事者が、共同して登記申請する場合の登記手続上の呼称である(不動産登記法26条l項)。登記権利者とは、その登記が実行されたとき、その権利についで利益を受けることが登記簿上直接的に表示されることになる権利の名義人をいい、登記義務者とは、それとは逆にその権利につき不利益を受ける‐ことが登記簿上、直接的に表示されることになる権利の名義人をいう。例えぱ、売買による所有権移転登記にあっては買主が登記権利者、売主が贅記義務者となる。また抵当権設定登記にあっては抵当権者が登記権利者、設定者が登記義務者となるが、その抹消登記の申請では、反対に設定者が登記権利者、抵当権者が登記義務者である。

トウキジムノコンピュータカ 登記事務のコンピュータ化

登記簿の改ざん防止、増大する謄抄本の交付請求への対応等、登記事務処理の迅速化・適正化を図るため、昭和63年の不動産登記法の改正により、法務大臣の指定する登記所において、登記情報がコンビユータで処理されることとなり移行作業が、順次進められている。コンビユー‐タによる処理の内容としては、登記簿の情報を電磁的に記録(以下、Γコンビュータ登記簿」という)し、コンピュータ登記簿から謄抄本に代わる書面(登記事項証明書)を発行したり、登記申請があった場合には権利変動をコンビュータ登記簿に書き込むというシステム(ブックレスシステム)である。

トウキノコウシンリョク 登記の公信力

登記上の表示を信頼して不動産の取引をした者は、たとえ登記名義人が真実の権利者でないような場合でも、一定の要件の下でその権利を取得することが認められることをいう。わが国では、登記の公信力を認めない。したがつて、いくら登記名義人が真実の所有者と思って、その者から不動産を買い受けたとしても、真の所有者からはそれを取り上げられることになるので、不動産の取引では、登記簿を閲覧するだけでは不十分ということになる。これに対して、動産では占有に公信力が認められるから、売主の所有と信じた買主は、そぅ信じるについで過失がなけれぱ、真の所有者がほかにあっても、その動産の所有者となることができる(民法192条)。

トウキボ 登記簿

私法上の権利の得喪・変更など関係事実の存在を公示かつ保護するため、一定の事項を記載した公の帳簿をいい、不動産登記簿、船舶登記簿、商業登記簿がある。

トウキボトウホン 登記簿謄本

登記用紙と同一様式の用紙をもって、(1)登記簿の一用紙に記載した事項を遺漏なく全部謄写したもの(不動産登記法施行細則35条の2本文)、(2)又は法令で定められた一部の事項を除くその他の事項の全部を謄写したもので、登記官の認証したものをいう。後者には、現に効力を有する登記のみを謄写して作成したもの(同細則35条の2ただし書)(ただし、その場合は、その旨が記載されている)、共同人名票の謄写のみを省略し、その余の事項全部を謄写して作成したもの(同細則35条の3第l項)、共同担保目録、信託原簿、又は工場抵当の機械器具目録の謄写のみを省略し、その余の事項全部を謄写して作成したもの(同細則35条の3第2項)がある。登記簿謄本はだれでも手数料を納付して、直接に、または郵送料を切手で納付すれば郵便でも申請できる(同法21条)。

ドウロイチノシテイ 道路位置の指定

道路法、都計法、土地区画整理法、都市再開発法等によらないで築造する道路(幅員4メートル以上)で、これを築造しようとする者が特定行政庁からその位置の指定を受けたもの(位置指定道路)については、建基法上の道路として接道義務、道路内建築制限、容積率、道路高さ制限等の規定が適用される(建基法42条1項5号)。この道路位置の指定についでは、袋地状道路とすることができる場合の当該道路の延長の制限や自動車の転回広場の設置、すみ切りの設置、縦断勾配等に関する基準が政令で定められている(同法施行令144条の4)。

トクテイドウロ 特定道路

建基法で幅員15メートル以上の道路のこと。幅員6メートル以上12メートル未満の前面道路が、延長70メートル以内の部分において特定道路に接続する場合に、特定道路までの距離に応じて前面道路の幅員加算が行われる(建基法52条8項)。

トケイホウ 都計法

都市計画法の略称

トシケイカク 都市計画

都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための土地利用、都市施設の整備及び市街地開発事業に関する計画で、都計法の規定により定めちれたものをいう。都市計画区域の整備・開発及び保全の方針、区域区分(市街化区域及び市街化調整区域)、都市再開発方針等、地域地区、促進区域、遊休土地転換利用促進地区、被災市街地復興推進地域、都市施設、市街地開発事業、市街地再開発事業等予定区域、地区計画等の11種類がある(都計法6条の2〜12条の12)。都市計画が決定されるとその効果として、都市計画がはたらき、一定の建築行為等が規制されることとなる。都市計画は、都道府県又は市町村が定める(同法15条1項〜4項)。

トシケイカクホウ 都市計画法

現行の都市計画法は、大正8年の旧都市計画法を廃止し、昭和43年に新法として制定され、昭和44年から施行された。高度経済成長に伴う産業と人口の都市部への集中は、無秩序な市街化の拡大や都市内部の過密化、土地利用の混乱を招き、都市機能の低下や環境の悪化等の弊害をもたらした。こうした事態を踏まえて、「都市の健全な発展と秩序ある整備1を図り、「国土の均衡のある発展と公共の福祉の増進」に寄与することを目的として、本法は制定された。内容としては、都市計画区域内において定める地域地区等の土地利用に関する計画や都市施設、市街地開発事業に関する計画といった都市計画の内容等、都道府県や市町村による都市計画の決定手続、開発許可制度等の都市計画制限等について定めている。最近では、平成14年に改正され(平成15年1月1日施行)、都市計画の案制度の創設、地区計画等の見直し等が行われた。

ドジョウオセンタイサクホウ 土壌汚染対策法

土壌の特定有害物質による汚染の状況の把握に関する措置及びその汚染による人の健康被害の防止に関する措置を定めること等により、土壌汚染対策の実施を図ることを目的として平成15年2月15日に施行された法律。本法では、鉛、砒素、トリクロロエチレン等の特定有害物質に関する定義、土壌汚染の状況.の調査、土壌汚染のある土地についての指定区域め指定、土壌汚染による健康被害の防止措置等を定めている。

トホショヨウジカンノヒョウジ 徒歩所要時間の表示

宅建業者が一団の宅地又は建物の分譲の広告をする場合に、当該団地から各施設までの距離又は所要時間についで表示をするときは、不動産の表示に関する公正競争規約15条により、道路距離80メートルにつき1分を要するものとして算出し、1分未満の端数についでは1分に切り上げることとしている。坂道、歩道陸橋は考慮されず、信号の待ち時間も含まれない。

トリヒキジレイ 取引事例（成約事例）

宅建業者が媒介を行った売買・交換及び賃貸借の不動産取引について成約時期、対象物件、取引物件、当事者の事情等の取引内容を整理し、資料事実に表現したものをいう。業者が媒介契約締結に際し売却物件を取引事例と比較検討することにより、依頼者へ助言する意見価格の根拠として必須であるほか、市場調査、地価動向、相場気配等の不動産取引実態把握に役立つところが大きい。宅建業者は登録物件についての売買・交換の契約が成立したときは、遅滞なく、指定流通機構に報告しなけれぱならない(宅建業法34条の2第7項)。

トリヒキタイヨウノメイジ 取引態様の明示

宅建業者は、宅地又は建物の売買、交換又は貸借に関する広告をするとき、及び注文を受けたときは、次のいずれの立場であるかを明らかにしなければならない(宅建業法34条)。それは、自己が契約の当事者となって売買又は交換を成立させる、代理人として、売買、交換又は貸借を成立させる、媒介して売買、交換又は貸借を成立させる、の3態様であるが、これを明示する必要があるのは、取引態様のいかんにより法律上の効果や報酬の額が異なるからである。なお、取引の途中で取引態様が変わったときも、遅滞なく明示し直さなければならない。明示の方法は、口頭でも書面でも良いが、紛争を防ぐためにも書面でするほうが望ましい。

[出典]	(株)住宅新報社発行「不動産取引用語辞典」
[監修]	国土交通省総合政策局不動産業課
[編著]	(財)不動産適正取引推進機構 (財)不動産流通近代化センター (財)不動産証券化協会 「６訂版 不動産取引用語辞典」